Тръмп трябва да се заеме с предлагането на жилища, а не с лихвите по ипотечните кредити

Писателят е някогашен ръководител на FDIC и създател на идната книга „ Как да не загубим милион $ “

Умна от неотдавнашните загуби на изборите и възходящото неодобрение на гласоподавателите от високите разноски за живот, администрацията на Тръмп възобнови офанзивата си против Федералния запас, че поддържа лихвите по ипотечните заеми „ прекомерно високи “.

Администрацията е права да упреква Федералния запас за високите разноски за жилища, само че това не е тъй като поддържа лихвите по ипотечните заеми прекомерно високи. Това е по този начин, тъй като ги е държало прекомерно ниско и прекомерно дълго през предишните години. Достъпността на жилищата продължава да се дефинира от дефицита на предложение. По-ниските ставки ще усилят търсенето, което ще утежни инфлацията на жилищата.

Голямата финансова рецесия докара до срив в цените на жилищата и жилищното строителство. В обезверен опит да съживи стопанската система и пазара на парцели, Федералният запас прибягна до спорната процедура на количествено облекчение, с цел да понижи дълготрайните лихвени проценти по ипотечните заеми и държавните облигации на Съединени американски щати. 

Той закупи големи количества обезпечени с ипотека скъпи бумаги, повишавайки цените им и по този метод намалявайки доходността. Федералният запас последователно натрупа 1,7 трилиона $ в MBS - което съставлява към 30 % от общия пазар. Ипотечните заеми понижават до диапазона от 4 %. Преди рецесията те се движеха към 6 до 7 % (приблизително там, където са сега). 

Усилията на Фед в началото имаха смисъл. Въпреки това продължи QE прекомерно дълго. През идващите години търсенето нараства, само че предлагането не поддържа темпото, създавайки напън върху цените на жилищата. Тогава удари пандемията. През март 2020 година Федералният запас още веднъж предприе всеобщи покупки на обезпечени с ипотека скъпи бумаги, достигайки пикови дялове от $2,7 трилиона през 2021 година Лихвите по ипотечните заеми се сринаха, като паднаха до 2,65 %. В комбиниране с възходящата известност на отдалечената работа, това докара до внезапно нарастване на търсенето на жилища на към момента стеснен от предлагането пазар. Резултатът беше двуцифрени скокове на междинните годишни цени на жилищата. Цените на жилищата се усилиха с 47 % сред 2020 година и 2024 година

Въпреки че извънредно ниските лихви по ипотечните заеми подтикнаха новото търсене на жилища, това оказа още по-голямо влияние върху активността по рефинансиране, защото притежателите на жилища бързаха да обезпечат по-ниски лихви. Около една трета от непогасения ипотечен дълг беше рефинансиран сред 2020 година и 2021 г. 

Но това изостри рестриктивните мерки на предлагането. Тъй като лихвите по ипотечните заеми се възстановиха, инфлацията на жилищата се забави, само че към момента е прекомерно висока от към 4 %. Основен проблем е пазарът за препродажба, който страда от хронично дефицит на предложение. Собствениците на жилища не желаят да се откажат от евтините си ипотеки, като се реалокират. И по този начин, дейностите на Фед имаха двоен удар: те провокираха нажежена жилищна инфлация, като в същото време утежниха несъответствията в предлагането.

Цялата тази жалка история показва нелепостта да се употребяват тласъци от страна на търсенето на лимитирани от предлагането пазари. Въпреки това администрацията продължава да дава приоритет на ограниченията от страна на търсенето, с цел да се оправи с достъпността на жилищата. Той предложи 50-годишна ипотека, която посредством удължение на периода на заема ще понижи месечните заплащания. Това може да притегли повече купувачи на жилищните пазари, само че единствено с ипотеки, които удвояват лихвените им разноски в съпоставяне със общоприетата 30-годишна ипотека и лишават десетилетия за създаване на забележителен капитал.

Предложението обърква достъпността на дома с достъпността на ипотечните заплащания. Работещите фамилии се нуждаят от домове на цени, които могат да ръководят, и ипотеки, които им оказват помощ да изградят благосъстояние.

Ръководството на демократите в синия щат, което способства за дефицита с ограничаващи условия за зониране и разрешителни, най-сетне разбра, че предлагането е главният проблем. Калифорния, Колорадо, Масачузетс, Мериленд и Вашингтон са всички щати, които са възприели по-разрешителни условия за зониране и разрешителни, с цел да разширят предлагането на евтини жилища на налични цени. 

Двупартийното законодателство, спонсорирано взаимно от сенаторите Тим Скот и Елизабет Уорън за понижаване на бюрокрацията и даване на финансови тласъци за нови жилища, мина през Сената, само че се нуждае от подтик от администрацията, с цел да мине в Камарата. Това би било доста по-продуктивно от нападките на Фед.

Председателят на Фед Джей Пауъл похвално се ангажира с продължаващо приключване на портфейла на централната банка от MBS и даде обещание, че Фед няма да се намеси още веднъж на този пазар с покупки.

Дали идващият ръководител на Фед, назначен от Тръмп, ще се поддаде на натиска и ще ги възобнови? Би било иронично, в случай че, до момента в който демократите най-сетне одобряват дерегулацията за справяне с предлагането на жилища, републиканците одобряват несполучливите подходи от страна на търсенето, които предизвикаха същата инфлация, която оказа помощ за избирането на президента Доналд Тръмп.

Републиканската партия би трябвало да одобри достъпността на жилищата като проблем, само че с цел да направи това, би трябвало да се концентрира върху построяването на повече домове, а не върху илюзорното бързо решение на паричната политика.